오늘도 활짝^_____^

신주인수권

 : 신주인수권이란 회사가 신주를 발행하는 경우에 우선적으로 그 신주의 인수를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 회사가 신주를 발행하는 경우에 직접적인 이해관계자는 회사의 기존 주주라고 할 수 있다. 왜냐하면 신주가 불공정한 가액으로 발행되는 경우에는 이익배당률의 감소 또는 주가의 하락이 초래될 수 있기 때문이다. 이러한 점을 고려한다면 신주인수권은 그 회사의 주주에게만 부여되어야 할 것이지만 광범위한 자본시장을 상대로 하여 신속하게 거액의 자금을 조달하려면 제3자에게도 신주인수권이 주어져야 한다. 그리하여 상법은 원칙적으로 주주에게 신주인수권을 인정하고, 예외적으로 정관의 규정에 의하여 제2자에게도 신주인수권을 부여할 수 있는 길을 열어놓고 있다(상법 제418조, 제420조5호). 상장법인이 일반공모증자방법에 의하여 신주발행을 하는 경우에는 주주의 신주인수권은 논의될 여지가 없다. 이 경우 상장법인은 정관의 규정에 따라 이사회 결의로 일반공모증자를 결정하여야 한다.

 
출처 : http://blog.daum.net/worlmea/630453

안전하게 전세집을 구하는 법

 일단 전세 대상 주택을 찾아야 하는데 대개는 공인중개사나,중개업소,생활정보지 등을 이용하여 주택을 구하게 됩니다.
이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람등 타인의 말은 단순한 정보이고 절대로 믿지 말고 자신이 스스로 확인하고, 파악하여 결정을 하여야 합니다. 말은 필요가 없습니다. 관계서류를 통하여 직접 확인을
하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 서류로 작성하여야 합니다.

* 등기부 등본의 확인.( 계약전에 꼭 확인하여야 한다. )

1. 토지대장.건축물관리대장.토지이용계획확인원을 떼어 무허가 건축물, 도로 저촉, 개발예정지인지
    확인한다.

2. 등기부등본을 떼어 가압류.가등기.가처분.경매등기.예고등기가 없으면 안전하다.
    부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 저당채권액과
    전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구.연립주택.
    단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개 보증금을 받을 수 있다.(이건 대략적인 것입니다.
    경우에 따라 다릅니다...) 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인한다.


* 임차대상주택을 계약하려 할 때에는 꼭 확인하자. ※ 계약 당일에 처리하세요

1. 등기부 최종 확인 : 아침 일찍 등기부등본을 다시 발급 받아 며칠새 저당권 등이 설정되지 않았는지
    다시 확인을 한다.(등기소에 전날에 전화로 발급예약을 하면 바로 받을 수 있습니다.)

2. 임대차계약 : 반드시 등기상의 명의자와 임대차계약을 맺어야 한다.
    부득이하게 소유자의 가족과 할 때는 위임장을(인감증명 첨부) 계약서에 첨부하여야 한다.
    계약서상에 "임대인은 이사일까지 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는
    임차인은 계약을 해지 할 수 있다"는 특약을 명시하는 것이 좋습니다.
    (가끔 계약후에 설정이 되는 경우도 있습니다.)

3. 확정일자 : 동사무소에 계약서를 가져가 전입신고하고 확정일자를 받는다.
    가족 일부 주민등록 전입신고 : 물론 입주후 전입신고를 해야 하고 효력의 발생도 전입일과
    실제입주일중 나중에 한 날 다음날부터 발생하지만,가능하면 계약 당일에 하는 것이 좋습니다.
    전입신고를 할 때에 반드시 임차인 가족중 일부만 전입신고하세요.
    만일 가족 전체를 전입신고하면 이전 주택에 대한 임차인의 대항력등의 권리가 소멸됩니다


* 입주하기전에 체크해야 할 사항들

입주하기 바로전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하세요.
만일 근저당권 등이 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하거나,
보증금에 대한 담보를 요구하는 등 보증금 확보 방안을 강구한 후 이사하는 것이 좋다.
보증금에 대한 확보가 안돼면 계약을 해지할 것을 권고합니다.... 불안한 경우입니다
임대차보호법에 적용되는 주택은...... 당연히 주거용이어야 합니다.

* 주거용 주택의 적용 범위는

원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 한다.(제2조) → 사회통념상 건물이라고 판단되는 것인
이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문한다.
단독주택,아파트,연립주택,다세대주택,다가구주택,맨션,빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지
아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고
준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가,창고등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나
용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물.

* 보호대상이 아닌 건물

무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차(제11조), 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중
임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우.

* 비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이 주택임대차보호법 제2조의
보호대상에 해당하는지 여부

임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여
그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에
비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는
일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서
제외된다.공부상으로는 상가등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여
사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용이다.
(대법1987.3.24. 86카단823)대법원 1987.4.28. 선고 86다카2407 판결.

* 주거용 건물인지 여부의 판단시기는

임대차계약 당시를 기준으로 한다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의
형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지
아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이
동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않는다.(대법 1986.
1.21. 85다카1367) 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그후 임차인이 임의로 이를
주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없다.

* 등기부등본은 어떻게 판단하나..

1. 표제부에서 살펴볼 사항
①표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
②건물을 매입할 경우 표시된 면적이 맞는지 확인한다. 토지의 경우 지목
(대지, 임야, 전·답, 잡종지 등)이 맞는지 확인한다.

2. 갑구에서 살펴볼 사항
① 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
②가등기, 압류,가압류, 경매,예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.

3. 을구에서 살펴볼 사항
① 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
② 위①항의 권리에 따른 금액을 확인한다(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을
     하여본다.
① 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류,경매, 예고등기,
     가등기가 없고, 을구란이 없는 것이다.
② 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘
     생각하여야 한다.
③ 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를
     결정하여야 한다..

출처 : http://blog.naver.com/doo98/20005719678

● DTI(총 부채상환비율)

○ 금융부재 상환능력을 소득으로 감안해서 1년간 납입하는 원리금(원금+이자)을 나누어서 대출한도를 정하는 계산비율(총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)

- DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액+ 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득

○ DTI는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위한 장치

대출 차주의 연소득을 감안했을 때 얼마까지 대출의 원리금을 납입하게 하는 것이 맞느냐를 보는 것

예) 연간 소득이 3,000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 1,200만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

○ LTV 규제만 있고 DTI 규제가 없으면 소득이 낮아도 비싼 집을 구입할 수 있다.

이자비용을 감당하기 어려운 사람이 자기 소득에 비해 비싼 집을 구입하면 계속 집값이 오르는 동안은 문제가 없어 보여도 집값이 내리는 순간 문제가 불거진다. (미국의 서브프라임)

○ 적용 예

ㅇ 연봉 5,000만원인 근로자가 (5,10,15,20)20년만기의 대출을 받을 때 DTI는 5,000만원X 60%= 3,000만원

⇒ 3천6백만원 * 20년 = 7억 2천까지 가능

ㅇ 연봉이 5,000만원인 사람이 시가 6억 아파트를 담보로 만기 20년 대출을 받을 경우 LTV 50%만 적용해 3억을 대출 받습니다.

● LTV(부동산대출 담보 비율)

○ 담보 인정 비율이라고 하는데 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대비해 인정해주는 금액의 비율을 말한다. 흔히 주택담보대출비율이라고도 부른다.

○ LTV 산출 방법

(대출 금액 + 선순위 채권 + 임차 보증금 + 최우선 변제, 소액임차 보증금) / 주택의 담보 가치

○ 적용 예

주택 담보 대출 비율이 60%라면 시가 1억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡힐 경우 최대 6,000만원까지만 대출해주는 식입니다

2010년 7월 26일자로 개정된 주택임대차보호법 시행령

1. 주택임대차보호법

[개정전]

[개정후]

2. 상가임대차보호법

[개정전]

전환사채와 신주인수권부사채

 전환사채란?

 전환사채와 신주인수권부사채

 전환사채란?
전환사채(CB, Convertible Bonds)는 발행기업이 장기 자본조달수단의 일종으로 자본시장에서 확정이자율부 보통사채를 발행할 때 미리 정해진 일정한 조건(전환가격 등)에 따라 일정시점(전환가능시점)에 발행회사 주식으로 전환하여 취득할 수 있는 권리(전환권)를 부여한 사채를 말한다.

●주택임대차보호법

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 정한 법률. 임차인은 보증금 중에서 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

2008년 8월 21일부터 시행이 되었습니다.

1.  전입 신고가 되어 있어야 하고(인도 + 전입 신고)
2.  2008년 8월 21일 전에 "근저당 등"이 설정되지 않았어야 하며,
3.  집 값의 1/2 이상이 되어야 배당을 모두 받을 수 있습니다.

확정일자가 효력을 가지기 위해서는 적법한 임대차계약의 체결, 주택의 인도, 전입 신고 등 세 가지 조건을 갖추어야 한다.

임대차는 채권으로서 물권인 저당권 등에 뒤져 우선변제권이 없는 권리이지만 확정일자를 부여받게 되면 물권적 효력이 발생하여 저당권 등과 같이 1순위에 변제받을 수 있도록 시간순에 의해 변제가 가능하다.

◉ 전세권 등기와 입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자의 비교

Ⅰ. 의의

     기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익

Ⅱ. 기한의 이익을 갖는 자

   1. 구체적 사정에 따른 판단

       (1) 쌍방이익 - 상대방의 손해를 배상하고 포기할 수 있다.

           1) 이자부 소비대차

           2) 이자 있는 정기예금

           3) 고용

       (2) 일방이익 - 언제나 포기할 수 있다.

           1) 무상임치          → 임치인만 이익

           2) 무이자부 소비대차 → 차주만 이익

   2. 제153조 제1항에 따른 추정

         기한이익이 누구에게 있는지 불분명한 경우에는 채무자를 위하여 존재하는 것으로 추정한다.

Ⅲ. 기한의 이익의 포기  

   1. 의의

        상대방의 이익을 해하지 않는 한 이를 포기 할 수 있다.(153조 2항)

   2. 일방적 기한이익의 포기

        - 임의로 포기할 수 있다.

   3. 쌍방적 기한이익의 포기

        - 포기할 수 있지만 손해를 배상해야 한다.

   4. 효과

        - 효과는 상대적이기에 가령 주채무자가 기한의 이익을 포기하더라도 보증인에게 효력이 없다.

Ⅳ. 기한의 이익의 상실

   1. 의의

        제388조 각호의 1에 해당하는 사유가 발생하면 채무자를 더 이상 신용할 수 없기 때문에 기한 이익을

       상실하는 것으로 정하는 것이 허용된다.

   2. 법정 기한이익 상실의 사유

      (1) 채무자가 담보를 손상, 감소, 멸실하게 한 때(1호)

           1) 채무자

                - 물상보증인이나 제3취득자는 부정하는 것이 타당하다.

           2) 담보      

                - 물적 담보나 인적 담보 등 특별한 담보만을 의미한다.

           3) 손상, 감소, 멸실               

           4) 귀책사유

                 ① 통설은 필요 없다고 한다.

                 ② 양창수 - 필요하다.

      (2) 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때(2호)

      (3) 채무자가 파산 선고를 받은 때 (파산법 425조)

           → 기한의 도래로 의제

   3. 기한이익 상실 약정

      (1) 의의

            - 임의 규정이기에 당연히 허용된다. 경우에 따라서는 103조, 약관규제법에 따라 무효가 될 수 있다.

      (2) 종류

           1) 정지조건부 기한이익 상실 약정

                - 일정사유가 발생하면 곧바로 기한의 이익이 상실되어 채무의 이행기가 도래하는 약정이다.

           2) 형성권적 기한이익 상실 약정

                - 채권자가 기한이익 상실의 의사표시를 해야만 기한이익이 상실되어 채무의 이행이가 도래하는 약정

           3) 구별기준

                판) 특별한 사정이 없는 한 형성권적 기한이익 상실의 특약으로 추정하는 것이 타당하다.

   4. 효과

      (1) 법정 기한이익 상실 사유가 발생한 경우

           1) 기한의 이익을 주장하지 못한다.

                 ① 곧바로 기한의 도래가 의제되지는 않고, 채권자는 바로 그 이행을 청구할 수 있는 지위를 가질

                    뿐이다.

                 ② 채무를 이행할 의무가 있다. 이행하지 않으면 지연손해를 배상해야 한다.

                 ③ 청구한 때부터 소멸시효가 진행한다는 견해도 있으나, 법정 기한이익 상실사유가 발생한 때부터

                    소멸시효가 진행한다고 해석하는 것이 타당하다.

           2) 상실되는 기한이익의 범위

                 ① 물적 범위

                       - 발생한 채무에 한정된다.

                 ② 인적 범위

                       - 원칙적으로 제3자의 법적인 지위에 영향을 주지 않는다.

                 ③ 저당물보충청구권과의 관계

                       - 저당물보충청구권을 행사하여 실제로 저당물의 보충이 이루어진 경우에는

                         채권자는 이제 기한이익의 상실을 주장하지 못한다.

      (2) 기한이익 상실 약정이 있는 경우

           1) 정지조건부 기한이익 상실 약정

                 판) 그 특약에 정한 기한이익의 상실 사유가 발생함과 동시에 기한의 이익을 상실케 하는 의사표시가

                     없더라도 이행기 도래의 효과가 발생하고, 채무자는 특별한 사정이 없는 한 그 때부터 이행지체의

                     상태에 놓이게 된다.

           2) 형성권적 기한이익 상실 약정

                 판) 상실의 사유가 발생하였다고 하더라도 채권자는 나머지 전액을 일시에 청구할 것인가 또는

                     종래대로 할부변제를 청구할 것인가를 자유로이 선택할 수 있으므로, 할부채무에 있어서는

                     1회의 불이행이 있더라도 각 할부금에 대해 그 각 변제기의 도래시마다 그 때부터 순차로

                     소멸시효가 진행하고 채권자가 특히 잔존채무 전액의 변제를 구하는 취지의 의사를 표시한

                     경우에 한하여 전액에 대하여 그 때부터 소멸시효가 진행하는 것이다.

처음으로 전세로 들어왔는데요...

 부모님께서 확정서 라는걸 떼어놓으라고 하시는데....

 어떻게 떼어야 하는건지 알고 싶어요.

* 단리계산 : 매년 이자가 발생하지만 이자에 이자는 없다.
1천만원 투자시 10% 의 금리, 3년간의 투자라고 가정할경우
단리 원리금=[투자원금 x 이율 x 투자기간(연)]+ 투자원금
예> (10,000,000 x 10% x 3) + 10,000,000 = 13,000,000원

* 복리계산 : 매년이자가 발생하고 그 이자에 이자 발생.
복리원리금= 투자원금 x (1+ 이율)투자기간
예> 10,000,000 x (1+10%)3= 13,310,000

* 적금계산 : 매월 50만원씩 3년(36개월) 간 불입을 하고 금리는 10% 라고 가정할 경우
적립상품 원리금= 매월 투자금액 x 이율/12 x [개월수 x (개월수+1)/2] + 매월투자금액 x 개월수
예> 500,000 x 10%/ 12 x [36 x (36+1)/2] +500,000 x 36= 20,775,000원
보통 우리가 은행에 적금상품을 가입하는 경우 이자계산 방식은 단리로 계산하며
정기예금에 가입할 경우에는 복리로 적용한다.
단기투자에서 단리와 복리는 보잘것 없지만 오랜기간 투자할경우 그 차이는 확연히 나타난다.
대출이자는 모두 복리로 게산된다.
따라서 장기대출일수록 원리금을 갚는 부담이 커지므로 최대한 빨리 갚아야한다.

*간단한 복리계산법

예를 들어 100만원을 예금하고 연이율 5%복리로 10년간 예치하고 난 뒤 10년뒤 수령액은 얼마인지 알아보자. 

이것을 수학공식으로 표현하면  (1+0.05)^10 .
다시말해 1.05의 10승 계산은 수학공식인 로그를 끌어들여 계산해야 되지만 짧은 수학실력상 그것도 어렵고..
그래서 간단한 비법을 설명. 자... 계산기를 준비.

1. 일단 1.05를 입력
2. X(곱하기)를 두 번 입력. 
(계산기에 따라 다릅니다만 별도표시가 나타나는 경우도 있고 아닌경우도 있다. 컴퓨터 계산기에 적용가능)

3. 다음에는 엔터(=)를 승수배보다 한번 덜 입력. 즉 10년이면 9번, 20년이면 19번
    그러면 결과 1.62889462.... 값이 나온다.

4. 여기에 원금 100만을 곱한다.
     그러면 1,628,946 값이 나온다. 

원금 100만원을 년이율 5%의 정기예금에 10년간 넣어두면 이자소득으로 628.946원을 벌 수 있다는 것이다. 
물론 이것은 세금공제전 이자.

*연이율이 아닌 월복리
100만원을 예치 후 연이율 5%로 3년간 월복리로 예치한다면
이것을 수학식으로 나타내면 아래와 같이 복잡해진다.
100만원 * ( 1 + 0.05/12 )^36
월복리 이므로 연이율을 12로 나누어 주어야 하고,

개월 수가 3년은 36개월 이므로 36승을 해주면 된다.
이를 실제 계산기로 계산해 보면 
0.05를 12로 나누고 여기에 1을 더한다.
그다음에 x곱하기를 두번치고
계속해서 엔터(=)을 35번을 친다.

 그러면 결과는 1.16147223087......
여기에 100만원의 원금을 곱하면 1,161,472원이 된다.
매달 34850원씩을 연이율 6%로 20년간 복리로 불입했을때

1, 가압류를 현 시점에서 본압류로 바꾸면 2순위인 가압류가 3순위로 바뀌나요??

 => 순위는 바뀌지 않습니다.  / 본압류란 집행권원 즉 채무명의을 득하기 위한것이라 할수 있다

참고)집행권원이란 일정한 사법상의 급부의무의 존재를 증명하는 것으로서 법률에 의하여 집행력이 부여된 공증의 문서이다.

2, 가압류 2천8백만원이 판결후 상당시간이 경과하여 이자 발생 하였는데

    현 시점에서 본압류로 전이 할때 판결금액 과 이자 부분 합산하여 바꿀수 있나요??

=>질문자체가 앞뒤가 맞지않으나 님의 질문취지상 할수 있다라도 답변합니다.

하지만 배당요구종기일 이후에 집행권원을 득했다면 배당금액은 청구금액(등기부)으로 배당됩니다. 

반대로 배당요구종기일 이전에 집행권원을  득했다면 배당금액은  배당기일까지의 이자까지 배당받을수 있습니다.(향후 배당기일 지정시 다시한번 채권계산서을 제출하게 되는데...)

3, 본압류로 전이하면 경매후 배당관계를 알고 싶습니다. 구체적인 계산법 부탁 드립니다..

=> 위에서 설명하였듯이 본압류와 배당순위와는 관계가 없습니다.

  후순위 근저당권자는 선순위 가압류권자와 안분 배당됩니다.즉 동순위라는 애기지요.
따라서 배당순위는 아래와 같습니다. 

* 1순위 =  근저당설정 = 2천1백만원 (은행)

* 2순위 = 가압류 = 2천8백만원 (법원 판결)(본인)

* 2순위 = 근저당설정 = 4천만원(사해행위 가능성 있음)

 가정
낙찰금액 감정가 *80% 산정
집행비용 200만원 산정 -> 경매진행자에게 배당
사해행위 결과여부 고려하지 않음

배 당 표

 계산방법 (계산은 꼭 엑셀에서 하세요.. 수숫점 자리 관계로 계산기에서는 값이 다릅니다.)

1)가압류권자
29,000,000 *28,000,000 /(28,000,000 +40,000,000 )=11,941,176
1순위배당후 잔여액*가압류 채권채고액/(가압류 채권최고액+근저당 채권최권액)=

2)후순위 근저당권자
29,000,000 *40,000,000 /(28,000,000 +40,000,000 )=17,058,824
1순위배당후 잔여액*근저당 채권채고액/(가압류 채권최고액+근저당 채권최권액)

채권의 변제를 위한 절차에 대하여 크게 3단계로 구분됩니다.

1.보전처분

2.집행권원의 획득

3.집행

이런 순서입니다.

간단하게 세부적인 설명을 해 보겠습니다.

1.보전처분

  집행할 목적물에 대하여 본안소송기간동안 처분하지 못하도록 하는 절차입니다.

  통상 가압류, 가처분 등이 이에 속합니다.

2.집행권원의 획득

   보전처분을 한후(물론 보전처분 없이도 됩니다.) 본안소송을 진행하여 판결을

  받는 단계입니다.  지급명령, 소장, 조정, 화해, 권고 등등의 절차가 이에 속합니다

  쉽게 판결문이라고 합니다.

3.집행

  소송에 승소하여 집행권원(판결물)을 획득한 후 목적물을 집행합니다.

  여기에는 부동산, 자동차 등에 대한 집행(경매)과 

  채권에 대한 집행(압류 및 추심, 전부)이 여기에 해당합니다.

이상으로  집행이 종결되면 돈을 받을 수 있습니다.

여기서 가압류와 압류의 차이는 위에서 보시는 차이입니다.  전혀 성격이 틀린 것입니다.

또한 압류는 법에서 바로 가압류 없이 압류가 가능한 곳이 있습니다.

세금체납으로 인한 세무서나 지방차치단체의 압류, 의료보험, 국민연금 등이 있습니다.

가압류나 압류 후에도 목적물의 처분은 가능합니다.

그러나, 이 경우 매수자는 가압류나 압류권자에 대항할 수 없읍니다.

즉 가압류권자가 소송절차를 거쳐 경매를 신청한다면

아무리 선의의 매수자라 할지라도 경매를 중단시킬수가 없다는 것입니다.

한마디로 다 날린다는 것인데, 이런것을 알고 가압류나 압류된 목적물을 매수할 사람은

없을 것입니다.

※압류 [押留, seizure]
1.채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것.

넓은 뜻으로는 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인(私人)의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분(양도 등)을 금지하는 행위를 말하며, 좁은 뜻으로는 금전채권에 관하여 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 먼저 채무자의 재산(물건 또는 권리)의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위를 말하는데, 구법에서는 이를 차압(差押)이라 하였다.

⑴ 민사소송법상:집행관 또는 집행법원 등 국가 집행기관의 강제행위이다. 따라서 채무자의 의사나 저항을 무시·배제하고 할 수 있다(496·497조). 그러나 채권자의 만족이 그 목적이므로 과분압류(過分押留)나 무익한 압류는 할 수 없다(525조 2·3항). 곧 채권자의 만족과 집행비용 변상에 필요한 범위를 넘은 집행은 금지되며, 압류한 물건을 환가(換價)하여도 비용을 공제하고 잉여(剩餘)를 얻을 가망이 없으면 강제집행을 하지 못한다.

압류의 방법은 집행기관 및 압류 재산의 종류에 따라 다르다. 동산의 압류는 집행관이 물건을 점유(占有)하거나 봉인(封印) 기타의 방법으로 행하며(527∼529조), 채권 기타의 재산권의 압류는 집행법원의 압류명령을 채무자 또는 제3채무자에 송달함으로써 행한다(557조). 어음·수표 기타 지시채권의 압류는 집달관이 그 증권을 점유하여야 한다(566조). 부동산 또는 선박(船舶)의 압류는 집행법원의 강제경매의 개시결정(603·678조) 또는 강제관리의 개시결정(668조)을 채무자에게 송달함으로써 행한다.

압류의 대상은 환가 가능한 채무자의 개개 현존 재산으로서 압류금지품이 아니어야 한다. 영업과 같이 재산이 모여서 일체(一體)를 이룬 것, 과거의 재산, 압류금지채권(579조)은 압류할 수 없다. 압류에 의하여 채무자는 압류된 재산의 처분권을 잃는다(561·584·603·609·611·668조 참조).

한국에서는 채권자는 압류한 금전·매각 대금 등에서 변제 또는 배당을 받게 될 뿐이고(平等配當主義), 독일법과 같이 압류질권을 취득(優先配當主義)하지 않는다. 압류의 효력은 압류물 외에 유체동산에서는 압류물에서 산출된 천연물(天然物:531조), 부동산에서는 종물 등에 미치고, 채권에서는 담보물권, 종된 물권, 압류 뒤에 발생한 이자나 지연배상청구권에도 미친다.

⑵ 행정법상:국세체납처분의 1단계로서 체납자의 재산처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위이다. 행정의 편의를 고려하여 민사소송법상의 압류보다 간이한 방법으로 행정권 스스로가 이를 할 수 있다(국세징수법 38∼52조). 이 압류에는 법관의 영장이 필요하지 않다. 그러나 국세범칙사건 조사를 위한 압류는 형사상의 소추(訴追)와 관련되므로, 법관의 영장이 있어야 한다(조세법처벌절차법 3조, 관세법 212조).

⑶ 형사소송법상:압수(押收)의 일종이며, 증거물이나 몰수할 물건을 강제적으로 취득하는 재판 및 그 집행을 말한다(106조 1항). 압수할 때 점유를 처음부터 강제적으로 취득하는 경우를 압류라 하고, 소유자 ·소지자 ·보관자가 임의로 제출하는 물건이나 유류(遺留)한 물건의 점유를 취득하는 경우를 영치(領置)라 하나, 한국에서는 구별을 하지 않고 모두 압수에 포함시키고 있다.

※가압류 [假押留]
2.금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차.

가처분(假處分)과 더불어 집행보전절차라고도 하는데, 이들의 본안소송은 급부소송이다. 가압류는 보전될 권리를 소송물로 하는 본안소송 및 강제집행의 존재를 예정하는 점에서 부수적인 성격을 띠고 있으나, 그 자체는 가압류명령을 발(發)하는 절차와 이 명령을 특별한 채무명의(債務名義)로 하여 행하는 집행절차로 나누어지고, 이 두 절차는 각각 판결절차와 강제집행절차에 대응하므로 강제집행에 관한 규정이 원칙적으로 준용된다(민사소송법 707조).

가압류명령은 즉시 집행하지 않으면 목적을 이룰 수 없으므로 명령과 집행의 관계는 보통의 소송과 강제집행의 관계보다 밀접하고, 가압류명령에는 즉시 집행력이 부여된다. 그러나 금전적 가치의 보전을 목적으로 하는 이상, 집행은 원칙적으로 목적물의 환가(換價)까지 하는 일은 없고, 또 공탁에 의한 집행의 취소 등의 합목적적(合目的的) 배려도 하고 있다.

가압류의 재판절차는 채권자의 신청에 의하여 개시된다. 채권자는 피보전(被保全) 권리인 청구의 내용과 보전의 필요를 표시하는 가압류 이유를 특정하고, 가압류를 청구하는 뜻을 신청한다(699조). 채권자가 앞의 2가지 요건을 소명(疎明)하든지, 이에 갈음하는 담보를 제공하든지, 또는 소명의 강화로 담보를 제공한 경우 가압류명령을 발한다.

결정의 형식이 많은데 변론(辯論)을 거칠 때에는 판결에 의한다(701조). 불복(不服) 있는 채무자는 결정에 대하여는 이의(異議)를, 판결에 대하여는 항소(抗訴) ·상고(上告)를 할 수 있다. 그리고 채무자의 이의 상소(上訴) 이외에 제소기간이 도과(徒過)했거나, 가압류 이유가 소멸했거나, 사정이 변경되었거나, 담보가 제공되었을 경우에는 채무자의 신청에 의한 소송절차에 의하여 취소되는데, 모두 판결에 의하여 취소된다.

※가처분 [假處分]
3.금전채권 이외의 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나, 또는 쟁의(爭議) 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 재판.

예를 들어 A회사의 X이사를 해임하고, Y이사를 선임한 주주총회의 결의 무효의 소를 제기하고 그 결의의 무효의 소가 확정될 때까지 Y이사의 직무집행을 정지하고 X로 하여금 이사직무를 대행하게 하는 재판이다.

가처분에는 계쟁물(係爭物)에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. ‘계쟁물에 관한 가처분’은 특정한 지급을 목적으로 하는 청구권의 장래의 강제집행을 보존할 필요가 있는 경우, 즉 현상의 변경으로 당사자의 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행함에 현저히 곤란할 염려가 있는 때에 실시된다(민사소송법 714조 1항). 따라서 금전채권의 집행보전을 위하여서가 아니라 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대한 강제집행의 보존을 위하여 그 효능이 있는 것으로서 금전채권의 보전을 위한 가압류와 구별된다.

‘임시의 지위를 정하는 가처분’은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 현재의 위해를 피하고 다툼의 종결에 이르기까지 권리관계 본래의 상태를 유지 보전함을 목적으로 하는 것이다. 즉, 이 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 현저한 손해를 피하거나 급박한 강포(强暴)를 방지하기 위하여 또는 기타 필요한 이유에 의하여야 한다(714조 2항 단서).

가처분 신청에 대해 관할권을 가지는 기관은 원칙적으로 본안(本案)의 관할법원이나(717조 1항 ·722조), 예외적으로 계쟁물의 소재지를 관할하는 지방법원(698 ·715조), 또는 본안의 관할법원의 재판장(723조)이다. 가처분신청에는, ① 청구의 표시, 그 청구가 일정한 금액이 아닌 때에는 그 가격, ② 가처분이 될 사실의 표시를 기재해야 한다(699 ·715조). 변론을 열지 않은 경우는 결정으로 재판하며, 변론을 연 경우에는 판결로 재판하여야 한다(701조 1항 ·715조). 건물의 명도(明渡) 또는 철거를 명하는 가처분의 재판에는 당사자의 변론이 있어야 한다(718조). 특별한 사정이 있는 때에는 담보를 제공하게 하고 가처분을 취소할 수 있다(720조).

답변을 하다보니 너무 길게 답변을 한것 같아서 가장 핵심되는것에

단어에 ※로 표시를 하고 핵심되어의 풀이는 1,2,3,으로 표시했습니다.

1,2,3, 밑으로는 그 핵심단어에 대한 자세한 내용인데 그 내용들이 궁금하시면

읽어보시길 바랍니다.

저의 답변이 도움이 되시길 바랍니다.

좋은 하루 되세요.

원룸 전세를 구할 때 믿지 말아야 할 상식과 말

1. 전세권설정을 하면 보증금이 안전하다.

전세권설정을 하고 제일 먼저 원룸 건물에 입주를 하더라도 은행융자 후순위라면 최우선변제금액을 제외하고는 받기 어려운 경우가 있다. 나중에 입주를 했더라도 소액임차인들의 최우선변제금액은 전부다 은행보다 선순위가 되니 소액임차인들이 많으면 최우선변제 배당과 은행의 배당만으로도 배당이 거의 끝나는 경우가 발생한다. 다소의 장단점이 있지만 전세권설정과 확정일자는 대동소이 하니 전세권설정을 굳이 할 필요는 없다. 전세금의 안전을 위해선 등기부가 깨끗한 건물(토지 등기부 포함)에 전입신고하고 사는 것이 최고의 방법이다. 전세권설정 자체만으로는 별다른 효력이 없다.  담보력이 충분히 있는 집에다가 전세권을 설정하든 확정일자를 받는 해야 전세금이 안전하다.      

2. 부동산을 통하면 안전하다.

부동산을 통하면 편리하지만 전세금 안전이 보장되는 것은 아니다. 대부분의 부동산들은 양심적으로 중개를 하지만 수수료에만 집착하는 부동산들이 분명 있다. 지식과 경험이 없는 중개인들이 멋모르고 중개를 하는 경우도 많다. 목돈이 걸린 전세계약을 남의 말만 믿고 하는 것은 스스로 늪에 빠지는 꼴이다.   

3. 부동산은 보험 들었으니 잘못되면 보상을 받는다.  

부동산들은 공제보험을 가입하지 않으면 중개행위 자체를 할 수 없으니 보험가입은 필수이다. 잘못되면 보험처리 해준다고 큰소리치는 부동산이 분명 있다. 하지만 무슨 문제가 발생했다고 보험금이 나오는 것은 절대 아니다. 부동산의 명백한 과실이 있어 공제조합과의 합의가 있거나 소송을 통한 법원의 판결이 있을 때나 받을 수 있는 보험금이다. 부동산은 자신들이 도망갈 구멍은 만들어 놓고 계약서를 쓴다, 라는 말이 있다.    

4. 곧 해결된다. 못 믿으면 공증하자.

등기부 지저분한 집주인들이 자주 쓰는 말이다. 은행융자 거의 갚았다, 이 가압류는 곧 해결된다, 못 믿겠으면 공증해줄 용의도 있다. 약속이 담보는 아니다. 공증도 담보는 아니다.  전세를 들어가는 임차인에게 필요한 것은 전세금의 안전이지 약속이나 공증이 아니다. 그렇게 말하는 집주인에게는 이런 요구를 해보아라. 등기부 깨끗하고 담보력 있는 물건에 근저당 잡아주면 전세 들어갑니다, 라고 말이다.   

5. 원룸 건물에는 거의 기본 융자가 있다.

대부분의 원룸 건물은 기본 융자가 있어 등기부가 깨끗한 원룸은 거의 없다, 라고 말하는 집주인이나 중개인이 있다. 융자는 다 있으니 그냥 포기하고 전세계약서를 쓰라는 뜻이다. 절대 아니다. 어림잡아 보면 근저당이 전혀 없는 원룸 건물이 70%이고 근저당이 있는 원룸 건물이 30%이다. 하지만 문제는 그 70%에서는 월세만 나온다. 근저당 없는 원룸 건물에서는 전세가 드물고 전세는 거의 근저당 있는 원룸 건물에서 나온다, 라는 표현이 맞다. 은행융자 있고 전세로 가득한 원룸 건물은 보증금 적은 월세라면 모를까 전세로는 위험하다.  

6. 건물이 얼만데 그 정도 융자에는 어림없다.

은행융자를 받고 원룸 대부분을 전세로 돌리면 특별한 경우를 제외하곤 소유주는 원룸 건물의 매매시세 이상의 돈을 챙기게 됩니다. 그 건물의 시세가 비쌀수록 은행융자금액도 많이 나오는 것이고 전세시세도 높은 것입니다. 다른 곳에 건물이 몇 채다, 은행이자가 싸서 저리로 쓰는 중이다, 라는 말을 믿을 이유는 없다. 여하튼 은행융자 후순위로 전세입주는 항상 위험부담이 있다.   

7. 내가 책임을 진다. 속아만 살았냐.

집주인이나 중개인들이 자주 쓰는 말이다. 중개사고의 상당수는 집주인이나 중개인이 나중에 딴소리를 하는 경우이다. 빨리 계약을 이끌어내기 위해 거짓이나 과장된 정보를 마치 진실처럼 주장하는 경우가 많다. 냉정하게 이야기해서 전세금은 빚이다. 빚을 얻어내기 위해 돈이 급한 이들은 거짓된 큰소리를 치게 된다.  

8. 이만한 가격에 이만한 원룸은 없으니 곧 다른 사람이 계약을 할 것이다.

전세도 역시 발품을 많이 팔아야한다. 그래야 조금이라도 가격대비 좋은 원룸을 구한다. 이만한 가격에 이만한 원룸은 없고 곧 다른 사람이 계약을 할 것이다, 라는 식의 말을 믿고 덜컥 가계약이나 계약을 해서는 아니 된다. 충분히 살펴보고 검토한 후 계약을 해도 충분하다.  

9. 최우선변제금은 전액 보장을 받는다.

소액임차인을 위한 최우선변제제도를 들먹이며 은행융자가 많은 전세를 권하는 브로커들이 있다. 최우선변제금은 보장된 금액이 절대 아니다. 경매 낙찰가가 적거나 소액임차인들이 많은 경우 최우선배당금액은 당연히 작아진다. 또한 근래 법원에서는 위장전입을 통한 최우선변제제도 악용을 막기 위해 우선배당을 제외하고 임차인이 증빙자료를 첨부해서 이의신청을 해야 배당을 해준다. 따라서 자신의 전세금이 실제로 소유주에게 넘어갔다는 자료를 남겨 놓아야하니 전세금의 계좌이체는 기본이다.    

10. 경매되면 이사비로 200-300만원은 받는다.

은행융자 많은 전세 매물을 중개하는 브로커들은 보통 최우선변제금보다 200-300만원 정도를 더 전세금으로 요구한다. 경매가 되어도 낙찰자에게 이사비용이나 위로금으로 그 정도는 받을 수 있으니 걱정하지 말라고 한다. 과거 명도소송을 통한 경우에는 가능한 일이었지만 근래는 인도명령이다. 시간도 짧아졌고 비용도 확 줄었다. 낙찰자에게 이사비용을 한 푼도  못 받고 나오는 경우가 많고 잘 받는다 해도 100만원 미만이다.     

11. 은행융자 거의 갚았으니 대출 통장을 보여주겠다.

근저당 설정이 등기부에서 아예 말소 되지 않았거나 감액 등기가 되지 않았다면 집주인은 언제고 다시 돈을 뽑을 수 있다. 따라서 현재 은행융자를 다 갚았다 해도 근저당을 말소 하지 않은 이상 다시 그 금액을 뽑을수 있으니 그 말을 믿으면 안된다.     

사람이 사람을 믿는다는 것은 분명 좋은 일입니다. 하지만 세상이 착하지만은 않기에 사람을 조심하고 주의해야 합니다. 위의 글이 사람을 믿지 말라는 뜻으로만 읽혀질까 두려워 이리 사족을 답니다.

지방에도 항상 최지점장만 기다리는 임대주택이 있는 것도 아니고 자금 또한 문제였다. 다행히 회사에서 지방으로 이주하는 대신 특별히 전세보증금은 대출을 받을 수가 있었다. 하지만 현재 살고 있는 전세APT의 보증금을 받기 전에는 이사를 하면 안된다는 고정관념이 문제였다. 금융기관에 근무하면서 「주택임대차보호법」에 대해 잘 알고 있었는데 막상 자신의 일로 이런 일이 닥치니 어떻게 해야할 지를 몰랐던 것이다.

분명 임차주택에 대한 보증금을 지키기 위해서는 ｢입주하고, 주민등록도 옮기고 확정일자를 받으라」고 했는데 이를 지키자니 새로 구입하는 임차주택과 관련하여 여간 복잡한 것이 아니었다. 새로운 집으로 이사를 하자니 기존 임차주택의 보증금이 보호받지 못하고, 이사를 늦게 하자니 직장생활과 아이들 교육이 걸리는 힘든 경우에 빠졌는데 어떻게 대처해야 현명할지 대안이 없었다.

돌려 받을 수 있다는 확신만 있다면

복잡한 일일 수록 의외로 단순하게 문제가 해결되는 경우가 있다. 지금 같은 상황에서도 지방으로 이사하는 문제, 아이들 교육문제, 새로운 임차주택의 보증금 보호 등 여러 가지가 있지만 핵심은 기존 주택의 보증금을 안전하게 회수하는 것이 그 핵심이 아닌가. 지방으로 이주하는데 드는 전세금은 회사에서 대출해 준다고 하니 얼마나 다행스러운 일인가. 임차자금을 좀 늦게 받아서 고통이 있는 것 뿐 대처하면 아무런 문제없이 기존 임차주택의 전세보증금을 안전하게 지킬 수가 있다.

전세보증금, 확실히 돌려받을 수 있다

▶ 「임차권등기명령」제도를 이용해 보자.

법은 주장하고, 알고 있는 사람이 적극적으로 활용해야지 권리 위에 잠자는 게으른 사람은 결코 보호해 주지 않는다. 지금처럼 전세보증금을 반환받지 못하고 새로운 집으로 이사를 해야 하는 경우 「임차권등기명령」제도를 이용하면 시간이 걸릴 뿐이지 전세금은 안전하게 보호받을 수 있다.

조금 생소한 것 같은데 「임차권등기명령」제도가 있는데 그것은 임차권을 등기해 둠으로써 현재 임대주택에 살고 있는 권리를 그대로 유지할 수 있는 제도이다.

다시 말해 전세 들어 있는 집을 들고 갈 수도 없고 불가피하게 이사를 해야 되는 경우, 하는 수 없이 등기부에 자신이 임차하여 살고 있었던 사실을 기록해 둠으로써 차후에 전세보증금을 임대인에게 언제라도 주장할 수 있게 해 두는 제도를 말한다. 임차권등기를 해두면 그 집에 새로 입주하는 임차인도 임차보증금에 선순위가 있으니 임차를 꺼릴 것이고 임대인 입장에서도 빨리 전세보증금을 해결하려고 할테니 전세보증금 회수가 좀 더 빨라질 것이다.

또한 등기부는 공시의 효과가 있기 때문에 임차권등기를 해두면 누구든지 열람하는 사람은 그 집에 임차권등기가 있다는 사실을 알 수가 있다. 임차권등기를 해두면 자신이 최초로 해둔 ｢입주+주민등록+확정일자｣의 효력이 그대로 유지된다. 「임차권등기명령」제도의 특징은 이런 것이다.

점유와 주민등록이 없더라도 임차인의 대항력과 우선 변제권이 유지된다. 이렇게 되면 임차권등기 이후에 임차한 임차인은 보증금에 대해서 임차권등기를 한 사람보다 우선적으로 보증금을 보호받지 못한다.

반드시 근저당권이 설정된 경우에만 선순위가 있는 것으로 알고 있다면 잘못이다. 지금처럼 「임차권등기명령」을 통해서 임차보증금이 후순위로 밀려날 수도 있기 때문이다.

▶ 이사하기 전에 「임차권등기」가 등기부에 기록된 것을 확인 한 후에 떠나세요.

이제 「임차권등기명령」이라는 제도를 알았으니 지방에 집도 구하고 이사준비를 서둘러야 하겠다. 거주지 관할 법원에 가서 현 거주지 APT에 「임차권등기명령」제도 신청도 해 두었으니 안심이다. 자, 얼른 3일 후에는 지방으로 내려가자.

그러나 서두르면 또 실수를 한다.

아무리 「임차권등기명령」신청을 했다고 해서 바로 등기부에 기재가 된다는 보장이 없다. 반드시 「임차권등기명령」을 신청한 후에 등기부에 기록된 것을 확인하고 이사를 가야 한다. 그래야 안전하게 전세보증금을 지킬 수가 있다. 신청한다고 해서 모두 「임차권등기명령」이 받아 들여 진다는 보장도 없고 등기부에 기록이 곧바로 된다는 보장도 없다. 실무적인 서류가 미비될 수도 있기 때문이다. 전세보증금을 전부 돌려 받지 못하고 이사를 해야 한다면 반드시 이사하기 전에 임차권등기가 등기부에 기록되었는지 확인하고 떠나야 한다. 그래야 지금 이 순간의 작은 노력이 영원히 내 재산을 지켜줄 수 있는 것이다.

▶ 「임차권등기명령」을 하려면 어떤 것을 준비하나요?

① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본

② 임차인이 신청 당시 이미 대항력을 갖추고 주택을 점유한 사실을 소명하는 임대차계약서

③ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약 체결시부터 현재까지 주거용으로 사용했음을 입증하는 서류 등

부동산거래는 사람이 필요에 의해서 만든 제도이기 때문에 급하게 서두르지만 않는다면 안전하게 거래할 수 있는 방법이 있다. 호랑이에게 물려가는 절박한 상황이라 급하고 막막할 수록 법과 제도를 잘 살펴보고 활용한다면 삶은 더욱 더 활력있고 윤택해 질 것이다.

본자료는 원광디지털대학교 부동산세무경영학과에서 제공하는 것입니다.