근저당권 과 저당권의 차이

근저당은 일반적인 저당권의 한형태라고 생각하면 됩니다. 그런데 이상하게도 실생활에서는 근저당이 일반적인 관행이고 민법에서 말하는 저당권은 극소수입니다. 그것은 근저당이 채권확보가 용이하다는 것을 나타내는 것입니다.

이제 실제의 예를 들어 설명드리겠습니다.

제가 국민은행에 1년거치 19년 상환조건으로 1200만원을 대출받았습니다.그러면 국민은행에서는 저에게 돈을 빌려주고 저의 주택에 저당권을 설정합니다. 설정등기 후에 등기부등본을 발급받아 보면 어떻게 되어 있습니까?

등기부등본 을구에 저당권이 설정되어 있는데 근저당이라는 이름으로 되어 있고 채권최고액이 1200만원이 아니라 1700만원이라고 되어 있습니다. 그게 근저당입니다.

이제 저의 채무에 대해 생각해 보겠습니다.
먼저 원금상환 채무가 있습니다. 즉 1200만원을 상환해야 합니다.
그리고 이자지급채무가 당연히 있겠지요.
그런데 이자도 원래지급일보다 빨리 내면 할인해 주고 늦게 나면 연체료까지 지급해야 합니다.

민법의 원칙적인 저당권을 설정하기 위해서는 채권액이 확정되어 있어야 합니다. 그런데 위의 경우에는 확정할 수가 없습니다. 이자를 빨리 내어서 할인될 수 있고 늦게 내서 연체이자를 원래 이자보다 더 낼 수도 있습니다. 심지어 원금을 조금씩 갚아가면 대출잔금도 달라집니다.

원칙적인 저당권을 설정하면 은행에 대출이자와 원금을 갚으러 갈 때마다 저당계약을 변경해야 하고 이에 따른 저당권등기도 변경해야 합니다. 그렇게 되면 법무사는 좋아하겠지만 그 외의 사람은 미칠 지경일 것입니다.

그런 상황을 방지하기 위한 것이 근저당입니다.

민법 357에 "저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액중에 산입한 것으로 본다."

즉 금융기관에서는 연체이자까지 대충 계산해서 최고액을 계산해서 근저당을 설정합니다. 그래서 1200만원을 대출아도 채권최고액은 1700만원으로 정합니다. 중간에 돈을 일부 갚아도(원금의 일부 상환)변동할 필요가 없습니다.

그러다가 채권이 확정되는 경우가 있습니다. 당연히 대출기간이 종료되면 확정되겠지요. 그전까지의 변동이 있더라도 변경할 필요가 없습니다. 모두 갚았으면 채권이 없어집니다.

그리고 돈을 일정기간 안 갚으면 경매를 하겠지요. 그 때도 채권이 확정됩니다. 원금과 이자가 모두 얼마라고 배당신청을 합니다. 그 전까지는 변동하더라도 변경할 필요가 없습니다.