주택임대차보호법 최우선변제금 전세권 등기와 입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자의 비교

●주택임대차보호법

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 정한 법률. 임차인은 보증금 중에서 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

2008년 8월 21일부터 시행이 되었습니다.

1.  전입 신고가 되어 있어야 하고(인도 + 전입 신고)
2.  2008년 8월 21일 전에 "근저당 등"이 설정되지 않았어야 하며,
3.  집 값의 1/2 이상이 되어야 배당을 모두 받을 수 있습니다.

2008. 8. 21  ~ 현재	서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역	6,000만원	2,000만원
	대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)	5,000만원	1,700만원
	기타(지방, 광역시의 군)	4,000만원	1,400만원

확정일자가 효력을 가지기 위해서는 적법한 임대차계약의 체결, 주택의 인도, 전입 신고 등 세 가지 조건을 갖추어야 한다.

임대차는 채권으로서 물권인 저당권 등에 뒤져 우선변제권이 없는 권리이지만 확정일자를 부여받게 되면 물권적 효력이 발생하여 저당권 등과 같이 1순위에 변제받을 수 있도록 시간순에 의해 변제가 가능하다.

◉ 전세권 등기와 입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자의 비교

구분		전세권 등기	입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자
대상		주거용, 상가 기타 건물에 가능	사실상 주거용이면 가능(미등기, 무허가○)
요건		점유와 주민등록 신고 불필요	점유와 주민등록 이전 필요
대항력		등기한 당일에 효력 발생	전입신고하고 입주한 다음 날에 효력 발생
절차		주인 동의, 서류 구비하여 관할 법원에서 설정등기 한다.	세입자 단독으로 동사무소, 등기소, 공증인 사무소에서 임대계약서에 날인 받는다.
효력		건물 값에서만 전세금 우선 배당	건물 및 토지에서 보증금 전액 우선 배당
승계		제3자에게 승계(전대) 가능	제3자에 승계는 불가능, 이전은 불가능
필요서류	주인	① 등기필증, ② 인감증명서, ③ 인감 도장(위임장)	전세 계약서나 임대차 계약서만 가지고 가면 됩니다.
	세입자	① 주민등록등본, ② 도장(막도장), ③ 계약서
비용		등록세 ․ 지방교육세 0.24%, 증지 9천원(전세금이 5천만원이면 129,000원)	전세금과 보증금에 관계 없이 600원이면 가능(공증인 사무소 1,000원)