원룸 전세를 구할 때 믿지 말아야 할 상식과 말

원룸 전세를 구할 때 믿지 말아야 할 상식과 말

1. 전세권설정을 하면 보증금이 안전하다.

전세권설정을 하고 제일 먼저 원룸 건물에 입주를 하더라도 은행융자 후순위라면 최우선변제금액을 제외하고는 받기 어려운 경우가 있다. 나중에 입주를 했더라도 소액임차인들의 최우선변제금액은 전부다 은행보다 선순위가 되니 소액임차인들이 많으면 최우선변제 배당과 은행의 배당만으로도 배당이 거의 끝나는 경우가 발생한다. 다소의 장단점이 있지만 전세권설정과 확정일자는 대동소이 하니 전세권설정을 굳이 할 필요는 없다. 전세금의 안전을 위해선 등기부가 깨끗한 건물(토지 등기부 포함)에 전입신고하고 사는 것이 최고의 방법이다. 전세권설정 자체만으로는 별다른 효력이 없다.  담보력이 충분히 있는 집에다가 전세권을 설정하든 확정일자를 받는 해야 전세금이 안전하다.      

2. 부동산을 통하면 안전하다.

부동산을 통하면 편리하지만 전세금 안전이 보장되는 것은 아니다. 대부분의 부동산들은 양심적으로 중개를 하지만 수수료에만 집착하는 부동산들이 분명 있다. 지식과 경험이 없는 중개인들이 멋모르고 중개를 하는 경우도 많다. 목돈이 걸린 전세계약을 남의 말만 믿고 하는 것은 스스로 늪에 빠지는 꼴이다.   

3. 부동산은 보험 들었으니 잘못되면 보상을 받는다.  

부동산들은 공제보험을 가입하지 않으면 중개행위 자체를 할 수 없으니 보험가입은 필수이다. 잘못되면 보험처리 해준다고 큰소리치는 부동산이 분명 있다. 하지만 무슨 문제가 발생했다고 보험금이 나오는 것은 절대 아니다. 부동산의 명백한 과실이 있어 공제조합과의 합의가 있거나 소송을 통한 법원의 판결이 있을 때나 받을 수 있는 보험금이다. 부동산은 자신들이 도망갈 구멍은 만들어 놓고 계약서를 쓴다, 라는 말이 있다.    

4. 곧 해결된다. 못 믿으면 공증하자.

등기부 지저분한 집주인들이 자주 쓰는 말이다. 은행융자 거의 갚았다, 이 가압류는 곧 해결된다, 못 믿겠으면 공증해줄 용의도 있다. 약속이 담보는 아니다. 공증도 담보는 아니다.  전세를 들어가는 임차인에게 필요한 것은 전세금의 안전이지 약속이나 공증이 아니다. 그렇게 말하는 집주인에게는 이런 요구를 해보아라. 등기부 깨끗하고 담보력 있는 물건에 근저당 잡아주면 전세 들어갑니다, 라고 말이다.   

5. 원룸 건물에는 거의 기본 융자가 있다.

대부분의 원룸 건물은 기본 융자가 있어 등기부가 깨끗한 원룸은 거의 없다, 라고 말하는 집주인이나 중개인이 있다. 융자는 다 있으니 그냥 포기하고 전세계약서를 쓰라는 뜻이다. 절대 아니다. 어림잡아 보면 근저당이 전혀 없는 원룸 건물이 70%이고 근저당이 있는 원룸 건물이 30%이다. 하지만 문제는 그 70%에서는 월세만 나온다. 근저당 없는 원룸 건물에서는 전세가 드물고 전세는 거의 근저당 있는 원룸 건물에서 나온다, 라는 표현이 맞다. 은행융자 있고 전세로 가득한 원룸 건물은 보증금 적은 월세라면 모를까 전세로는 위험하다.  

6. 건물이 얼만데 그 정도 융자에는 어림없다.

은행융자를 받고 원룸 대부분을 전세로 돌리면 특별한 경우를 제외하곤 소유주는 원룸 건물의 매매시세 이상의 돈을 챙기게 됩니다. 그 건물의 시세가 비쌀수록 은행융자금액도 많이 나오는 것이고 전세시세도 높은 것입니다. 다른 곳에 건물이 몇 채다, 은행이자가 싸서 저리로 쓰는 중이다, 라는 말을 믿을 이유는 없다. 여하튼 은행융자 후순위로 전세입주는 항상 위험부담이 있다.   

7. 내가 책임을 진다. 속아만 살았냐.

집주인이나 중개인들이 자주 쓰는 말이다. 중개사고의 상당수는 집주인이나 중개인이 나중에 딴소리를 하는 경우이다. 빨리 계약을 이끌어내기 위해 거짓이나 과장된 정보를 마치 진실처럼 주장하는 경우가 많다. 냉정하게 이야기해서 전세금은 빚이다. 빚을 얻어내기 위해 돈이 급한 이들은 거짓된 큰소리를 치게 된다.  

8. 이만한 가격에 이만한 원룸은 없으니 곧 다른 사람이 계약을 할 것이다.

전세도 역시 발품을 많이 팔아야한다. 그래야 조금이라도 가격대비 좋은 원룸을 구한다. 이만한 가격에 이만한 원룸은 없고 곧 다른 사람이 계약을 할 것이다, 라는 식의 말을 믿고 덜컥 가계약이나 계약을 해서는 아니 된다. 충분히 살펴보고 검토한 후 계약을 해도 충분하다.  

9. 최우선변제금은 전액 보장을 받는다.

소액임차인을 위한 최우선변제제도를 들먹이며 은행융자가 많은 전세를 권하는 브로커들이 있다. 최우선변제금은 보장된 금액이 절대 아니다. 경매 낙찰가가 적거나 소액임차인들이 많은 경우 최우선배당금액은 당연히 작아진다. 또한 근래 법원에서는 위장전입을 통한 최우선변제제도 악용을 막기 위해 우선배당을 제외하고 임차인이 증빙자료를 첨부해서 이의신청을 해야 배당을 해준다. 따라서 자신의 전세금이 실제로 소유주에게 넘어갔다는 자료를 남겨 놓아야하니 전세금의 계좌이체는 기본이다.    

10. 경매되면 이사비로 200-300만원은 받는다.

은행융자 많은 전세 매물을 중개하는 브로커들은 보통 최우선변제금보다 200-300만원 정도를 더 전세금으로 요구한다. 경매가 되어도 낙찰자에게 이사비용이나 위로금으로 그 정도는 받을 수 있으니 걱정하지 말라고 한다. 과거 명도소송을 통한 경우에는 가능한 일이었지만 근래는 인도명령이다. 시간도 짧아졌고 비용도 확 줄었다. 낙찰자에게 이사비용을 한 푼도  못 받고 나오는 경우가 많고 잘 받는다 해도 100만원 미만이다.     

11. 은행융자 거의 갚았으니 대출 통장을 보여주겠다.

근저당 설정이 등기부에서 아예 말소 되지 않았거나 감액 등기가 되지 않았다면 집주인은 언제고 다시 돈을 뽑을 수 있다. 따라서 현재 은행융자를 다 갚았다 해도 근저당을 말소 하지 않은 이상 다시 그 금액을 뽑을수 있으니 그 말을 믿으면 안된다.     

사람이 사람을 믿는다는 것은 분명 좋은 일입니다. 하지만 세상이 착하지만은 않기에 사람을 조심하고 주의해야 합니다. 위의 글이 사람을 믿지 말라는 뜻으로만 읽혀질까 두려워 이리 사족을 답니다.

 

자료출처 : http://www.zachekorea.net/zbxe/mate/3537030