보증금을 보호하는 방법

임대차 기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 갈 수 없는 경우 보증금을 보호하는 방법은 없을까? 있다. 그것이 바로 「임차권등기명령」제도라는 것인데, 잘 알고 있으면 유용한 제도이다.」


아직 전세보증금을 못받았는데요...

“어디를 가든지 직장이 안정되어야 하는데.....” 라고 말하였던 H은행의 최지점장은 바로 자신이 지방으로 내려 가야하는 상황에 처하게 되었다. 1999년 1월 많은 회사들이 구조조정을 하면서 발생된 문제이다. 지방으로 이사를 간다는 자체가 문제가 아니라 현재 살고 있는 임차주택(32평APT, 보증금1억)이 전세금 하락과 수요의 부족으로 새로운 세입자가 없다는 것이 문제였다. “임대인은 새로운 임차자에게 보증금 1억을 받아서 이사하라고 하니 답답하네요.” 이제 곧 개학을 하면 아이들도 학교에 보내야 하고 인사이동이 끝나면 빨리 내려가서 자리를 잡아야 하는데 세입자를 구해야 지방으로 이사를 할 수 있다는 안타까운 사정이었다.

지방에도 항상 최지점장만 기다리는 임대주택이 있는 것도 아니고 자금 또한 문제였다. 다행히 회사에서 지방으로 이주하는 대신 특별히 전세보증금은 대출을 받을 수가 있었다. 하지만 현재 살고 있는 전세APT의 보증금을 받기 전에는 이사를 하면 안된다는 고정관념이 문제였다. 금융기관에 근무하면서 「주택임대차보호법」에 대해 잘 알고 있었는데 막상 자신의 일로 이런 일이 닥치니 어떻게 해야할 지를 몰랐던 것이다.

분명 임차주택에 대한 보증금을 지키기 위해서는 ｢입주하고, 주민등록도 옮기고 확정일자를 받으라」고 했는데 이를 지키자니 새로 구입하는 임차주택과 관련하여 여간 복잡한 것이 아니었다. 새로운 집으로 이사를 하자니 기존 임차주택의 보증금이 보호받지 못하고, 이사를 늦게 하자니 직장생활과 아이들 교육이 걸리는 힘든 경우에 빠졌는데 어떻게 대처해야 현명할지 대안이 없었다.

돌려 받을 수 있다는 확신만 있다면

복잡한 일일 수록 의외로 단순하게 문제가 해결되는 경우가 있다. 지금 같은 상황에서도 지방으로 이사하는 문제, 아이들 교육문제, 새로운 임차주택의 보증금 보호 등 여러 가지가 있지만 핵심은 기존 주택의 보증금을 안전하게 회수하는 것이 그 핵심이 아닌가. 지방으로 이주하는데 드는 전세금은 회사에서 대출해 준다고 하니 얼마나 다행스러운 일인가. 임차자금을 좀 늦게 받아서 고통이 있는 것 뿐 대처하면 아무런 문제없이 기존 임차주택의 전세보증금을 안전하게 지킬 수가 있다.

전세보증금, 확실히 돌려받을 수 있다

▶ 「임차권등기명령」제도를 이용해 보자.

법은 주장하고, 알고 있는 사람이 적극적으로 활용해야지 권리 위에 잠자는 게으른 사람은 결코 보호해 주지 않는다. 지금처럼 전세보증금을 반환받지 못하고 새로운 집으로 이사를 해야 하는 경우 「임차권등기명령」제도를 이용하면 시간이 걸릴 뿐이지 전세금은 안전하게 보호받을 수 있다.

조금 생소한 것 같은데 「임차권등기명령」제도가 있는데 그것은 임차권을 등기해 둠으로써 현재 임대주택에 살고 있는 권리를 그대로 유지할 수 있는 제도이다.

다시 말해 전세 들어 있는 집을 들고 갈 수도 없고 불가피하게 이사를 해야 되는 경우, 하는 수 없이 등기부에 자신이 임차하여 살고 있었던 사실을 기록해 둠으로써 차후에 전세보증금을 임대인에게 언제라도 주장할 수 있게 해 두는 제도를 말한다. 임차권등기를 해두면 그 집에 새로 입주하는 임차인도 임차보증금에 선순위가 있으니 임차를 꺼릴 것이고 임대인 입장에서도 빨리 전세보증금을 해결하려고 할테니 전세보증금 회수가 좀 더 빨라질 것이다.

또한 등기부는 공시의 효과가 있기 때문에 임차권등기를 해두면 누구든지 열람하는 사람은 그 집에 임차권등기가 있다는 사실을 알 수가 있다. 임차권등기를 해두면 자신이 최초로 해둔 ｢입주+주민등록+확정일자｣의 효력이 그대로 유지된다. 「임차권등기명령」제도의 특징은 이런 것이다.

점유와 주민등록이 없더라도 임차인의 대항력과 우선 변제권이 유지된다. 이렇게 되면 임차권등기 이후에 임차한 임차인은 보증금에 대해서 임차권등기를 한 사람보다 우선적으로 보증금을 보호받지 못한다.

반드시 근저당권이 설정된 경우에만 선순위가 있는 것으로 알고 있다면 잘못이다. 지금처럼 「임차권등기명령」을 통해서 임차보증금이 후순위로 밀려날 수도 있기 때문이다.

 

▶ 이사하기 전에 「임차권등기」가 등기부에 기록된 것을 확인 한 후에 떠나세요.

이제 「임차권등기명령」이라는 제도를 알았으니 지방에 집도 구하고 이사준비를 서둘러야 하겠다. 거주지 관할 법원에 가서 현 거주지 APT에 「임차권등기명령」제도 신청도 해 두었으니 안심이다. 자, 얼른 3일 후에는 지방으로 내려가자.

그러나 서두르면 또 실수를 한다.

아무리 「임차권등기명령」신청을 했다고 해서 바로 등기부에 기재가 된다는 보장이 없다. 반드시 「임차권등기명령」을 신청한 후에 등기부에 기록된 것을 확인하고 이사를 가야 한다. 그래야 안전하게 전세보증금을 지킬 수가 있다. 신청한다고 해서 모두 「임차권등기명령」이 받아 들여 진다는 보장도 없고 등기부에 기록이 곧바로 된다는 보장도 없다. 실무적인 서류가 미비될 수도 있기 때문이다. 전세보증금을 전부 돌려 받지 못하고 이사를 해야 한다면 반드시 이사하기 전에 임차권등기가 등기부에 기록되었는지 확인하고 떠나야 한다. 그래야 지금 이 순간의 작은 노력이 영원히 내 재산을 지켜줄 수 있는 것이다.

 

▶ 「임차권등기명령」을 하려면 어떤 것을 준비하나요?

① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본

② 임차인이 신청 당시 이미 대항력을 갖추고 주택을 점유한 사실을 소명하는 임대차계약서

③ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약 체결시부터 현재까지 주거용으로 사용했음을 입증하는 서류 등

부동산거래는 사람이 필요에 의해서 만든 제도이기 때문에 급하게 서두르지만 않는다면 안전하게 거래할 수 있는 방법이 있다. 호랑이에게 물려가는 절박한 상황이라 급하고 막막할 수록 법과 제도를 잘 살펴보고 활용한다면 삶은 더욱 더 활력있고 윤택해 질 것이다.

본자료는 원광디지털대학교 부동산세무경영학과에서 제공하는 것입니다.